El empresario arrienda un inmueble vacío. Construye. Adapta. Invierte. Hace funcionar allí su negocio durante años.
Termina el arrendamiento comercial y surge la pregunta: ¿tiene el arrendatario derecho a una indemnización por las mejoras y construcciones realizadas en el inmueble?
La respuesta puede estar ya en el contrato firmado el primer día.
El STJ examinó un arrendamiento empresarial en el que el arrendatario sabía que recibiría un terreno vacío y que tendría que construir para desarrollar su actividad. Sin embargo, el contrato de arrendamiento comercial contenía una cláusula de renuncia a la indemnización y al derecho de retención por mejoras.
El Tribunal entendió, en ese contexto, que la cláusula también abarcaba las construcciones y accesiones realizadas en el inmueble.
No se trata solo de cambiar el nombre de las cosas. Mejora y accesión son institutos jurídicamente distintos. Pero un contrato empresarial no vive solo del diccionario jurídico. Vive también del contexto de la negociación, de la finalidad económica del negocio y de los usos del mercado inmobiliario.
El arrendatario sabía que tendría que invertir. Sabía que existía una cláusula de renuncia. Contrató en esas condiciones.
Pretender modificar la distribución económica de los riesgos solo al terminar el arrendamiento sería convertir la interpretación contractual en un instrumento para reconstruir el negocio.
Para los empresarios que ocupan inmuebles comerciales arrendados, la consecuencia práctica es clara: antes de gastar en reformas, construcción, instalaciones industriales o adaptación del inmueble, es necesario definir en el contrato quién se quedará con esas obras y si habrá o no indemnización por mejoras al final del arrendamiento.
También merece atención la llamada cláusula de renuncia a las mejoras. Si existe, debe examinarse antes de la inversión, y no cuando llega la acción de desalojo o la devolución del inmueble. El momento de discutir la indemnización es antes de la construcción.
Referencias
- Sentencia: STJ, Cuarta Sala (4.ª Turma), REsp 1.899.963-SP, ponente para la sentencia Min. Maria Isabel Gallotti, resuelta el 4/8/2026.
Contenido informativo conforme al Reglamento 205/2021 de la Orden de Abogados de Brasil. No constituye asesoramiento jurídico para su caso concreto.
